Cijene stanovanja rastu, ali nisu za sve jednake — šta se mijenja za nas u Njemačkoj

📌 Podsjetnik — o čemu se radi: Tržište stanovanja u Njemačkoj se podijelilo na dva dijela: tržište iznajmljivanja gdje je ponuda ozbiljno ograničena pa su najamnine u brzom rastu, i tržište kupovine gdje je ponuda veća, ali cijene padaju jer kupci ne mogu priuštiti kredite zbog visokih kamata.

Najamnine rastu brže nego cijene nekretnina — razlika je dramatična

Prema istraživanju IW-Wohnindex (Institut za tržište rada i profesije), najamnine u Njemačkoj su u drugom kvartalu 2026. godine porasle za 4% u godišnjem poređenju. Međutim, to je samo dio priče. Dok se najamnine brzo podižu, cijene nekretnina za kupovinu rastu mnogo sporije — samo 0,8% godišnje. To znači da se na tržištu stanovanja u Njemačkoj dešava nešto neobično: dva potpuno različita tržišta.

Na tržištu kupovine, kupci sada imaju više izbora nego prije — ali to je zato što manje ljudi kupuje zbog visokih kamata na kredite. Na tržištu najma, međutim, situacija je suprotna: svima je potreban stan za iznajmljivanje, ali dostupnog smještaja gotovo da nema.

Gdje je najskuplje? Köln, Hamburg i Leipzig prednjače

Razlike između gradova su ogromne. Evo kako se najamnine mijenjaju po gradovima:

• Köln: +7,9% godišnje — najbrži porast u cijeloj Njemačkoj
• Hamburg: +5,5% godišnje
• Leipzig: +5,4% godišnje
• Essen: +5,0% godišnje
• Dortmund: +4,7% godišnje
• Berlin: +1,0% godišnje
• Stuttgart: +0,9% godišnje

Zanimljivo je da Berlin, iako je postao poznat po dostupnim najamninama, sada opet doživljava porast — ali blaži nego drugi gradovi. Stuttgart i Berlin imaju najniže poraste, što je neobično s obzirom na njihovu poziciju.

Zašto je dostupan smještaj (najam) postao rijedak kao zlato?

Broj oglašenih smještaja za iznajmljivanje još je uvijek 12% ispod nivoa od početka 2022. godine. To su samo brojke — ali šta one znače u praksi?

Istraživanja pokazuju da se ljudi manje sele zbog visokih novih najamnina. Što je veći skok u najamnini, manje ljudi mijenja stan — što znači da manje stanova postaje dostupno za nove najmoprimce. Dodatno, mnoge porodice koje bi inače kupile svoj dom sada ostaju u najmoprimskom segmentu jer jednostavno ne mogu priuštiti kamate na kredit.

Kupovina nekretnina: više izbora, ali ne jeftinije

Na tržištu kupovine situacija je drugačija. Broj oglasa za stanove dostupne za kupovinu se gotovo udvostručio od početka 2022. godine, a kuće se nude sa 140% više oglasa nego tada.

Ali — i ovo je važno — taj porast oglasa ne znači da je izgrađeno više kuća. To znači da su prodajne cijene padale, prodajni rokovi postali duži, a kupci su izgubili interes zbog kamata na kredite.

Cijene kuća po gradovima:

• Dortmund: +5,0% — jedini grad s većim rastom
• München: -1,9% — pad cijena
• Berlin: -1,6% — pad cijena
• Stuttgart: -1,1% — pad cijena
• Leipzig: -0,7% — pad cijena

Šta se preporučuje da se napravi?

Ekonomisti iz IW instituta kažu da samo gradnja novih stanova nije dovoljna. Trebalo bi omogućiti fleksibilniju prilagodbu starih najamnina — što bi, kako smatraju, moglo podstaći ljude da se sele i da bolje iskoriste postojeće stanove.

Međutim, sindikat koji štiti najmoprimce i dijelovi politike zagovaraju suprotno — trebalo bi manje fleksibilnosti i jača zaštita najmoprimaca od podizanja najamnina.

Šta ovo znači za nas u dijaspori?

Ako si sad na tržištu stanovanja u Njemačkoj:

• Tražiš stan za najam: Pripremi se na povećane cijene, posebno ako si u Kölnu, Hamburgu ili Leipzigu. Aktivnost i brzina su ključne — dostupnih stanova je malo.
• Razmišljaš o kupovini: Više je izbora nego prije, i cijene padaju u većini velikih gradova — ali visoke kamate na kredite su rizik. Provjeri finansijske mogućnosti prije nego što se obavežeš.
• Razmišljaš gdje da se preseliš: Stuttgart i Berlin imaju najniže poraste najamnina. To može biti važno ako imaš fleksibilan budžet.

Korisni linkovi:

• IW-Wohnindex Bericht: https://www.bw24.de/wirtschaft/deutschlands-wohnungsmarkt-ist-gespalten-mietpreise-steigen-weiter-kraeftig-zr-94408891.html
• Deutscher Mieterbund (za savjete najmoprimcima): https://www.mieterbund.de